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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：868 萬
參考單價：31.67 萬/坪
地址：台南市東區衛國街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.41 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.41 坪
共同使用：4 坪
土地面積：10.25 坪
樓別/樓高： 3樓 / 7樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段與配套佳：位於東區核心衛國街，鄰近長榮中學、後甲國中及崇誨市場，生活機能極度高便利。 2. 居住空間實用：27.41坪規劃為3房2廳2衛，格局方正且採光良好，三樓樓層適合一般家庭起居。 3. 維護狀況好：屋內管線與鋁窗已更新，降低入住初期維修成本，整修後環境舒適度佳。
劣勢	1. 屋齡偏高：45年屋齡可能影響銀行貸款成數與年限，且老屋長期保值性需納入評估。 2. 缺乏車位：總價未包含車位，在東區高密度住商圈中，停車需求可能成為日常痛點。 3. 單價考量：每坪約31.67萬的價格，對於45年屋齡的物件而言相對不低，需比對同區域新案或次新屋行情。
機會	1. 低總價門檻：868萬總價在東區屬較具親民性的價格，適合首次購屋者或預算有限的家庭。 2. 租賃需求強：鄰近學校與商圈，若未來有出租規劃，租金穩定度與承租需求相對高。 3. 可塑性高：基礎格局良好且管線更新，可依個人喜好進行二次佈置，滿足不同階段居住需求。
威脅	1. 融資風險：銀行對老屋貸款審核較嚴謹，若核貸成數不足，買方需準備更多自備款。 2. 隱形成本：雖外觀整修過，但45年建築結構可能仍有潛在維護點或公共設施老化問題。 3. 流動性挑戰：同區域若有更新物件競爭，或市場走勢下行時，老屋的轉手速度與價格支撐力可能較弱。

物件評論

此物件對於重視「東區生活便利性」與「學區資源」的買家來說，是一個值得考慮的選擇。其主要優勢在於地段核心且空間利用率高，適合家庭居住或投資收租。然而，買家在決策前必須仔細評估銀行貸款條件，因45年屋齡可能壓縮融資額度；同時需確認無車位是否符合家庭日常通勤需求。若您能接受老屋特性並確認資金無虞，此物件以相對親民的總價提供東區便利生活圈，具備不錯的高 CP 值與自住潛力。